En un contrato de renta de vivienda en la Ciudad de México, el arrendador puede pedir como máximo una mensualidad de renta como depósito (art. 2448 E del Código Civil). Al terminar el arrendamiento, el saldo a favor del inquilino debe devolverse «inmediatamente». Si el arrendador tiene algo que reclamarle, como rentas, servicios o daños, la ley le pide depositar ese saldo ante un juez en vez de quedárselo (art. 2422). Del depósito pueden salir los adeudos y los daños que causó el inquilino; el desgaste por el tiempo, no (art. 2442). El código no fija un plazo en días ni obliga a pagar intereses por el depósito.
Las reglas del depósito, de un vistazo
| Pregunta | Respuesta corta | Fundamento |
|---|---|---|
| ¿Cuánto puede pedirse? | Máximo una mensualidad de renta, en vivienda | Art. 2448 E |
| ¿Es obligatorio? | No. La ley dice «en su caso»: el contrato puede no tener depósito | Arts. 2448 E y 2448 F fr. IX |
| ¿Debe constar en el contrato? | Sí, el monto del depósito o los datos del fiador | Art. 2448 F fr. IX |
| ¿Cuándo se devuelve? | Al terminar el arrendamiento, «inmediatamente» | Art. 2422 |
| ¿Y si hay adeudos o daños? | El arrendador debe depositar el saldo ante un juez | Art. 2422 |
| ¿Genera intereses? | El código no lo exige; depende del contrato | Sin regla expresa |
| ¿Aplica a locales comerciales? | El tope de un mes, no: está en el capítulo de vivienda | Art. 2448 E (ubicación) |
¿Cuánto puede pedir el arrendador de depósito?
El artículo 2448 E del Código Civil para el Distrito Federal es directo: «El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito». Si la renta es de $15,000, el depósito máximo es de $15,000.
- Es una regla de orden público. Las normas del capítulo de vivienda son irrenunciables y «cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta» (art. 2448). Una cláusula que pida dos o tres meses de depósito no obliga al inquilino en lo que excede de uno, aunque la haya firmado.
- No es una regla nueva. La reforma de rentas de agosto de 2024 solo modificó los arts. 2448 D (tope al aumento) y 2448 F (registro de contratos). El tope del depósito ya existía.
- Solo vivienda en la CDMX. El art. 2448 E está en el capítulo «Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la Habitación». En un local, oficina o bodega el depósito se rige por lo que pacten las partes. Y el Código Civil del Distrito Federal no rige en el Estado de México (art. 1).
¿Y la renta por adelantado?
El código deja pactar cuándo se paga la renta; si no se pacta nada, se paga «por meses vencidos» (art. 2448 E). Pedir el primer mes por adelantado es renta, no depósito. Cobrar varios meses adelantados para tener una garantía mayor es otra cosa: en nuestra interpretación, puede verse como una forma de rebasar el tope del depósito, y no encontramos un criterio que lo resuelva.
¿Se puede pedir depósito y aval al mismo tiempo?
El contrato debe señalar «la garantía, en su caso» (art. 2448 F fr. V) y «el monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía» (fr. IX). El texto no prohíbe expresamente pedir las dos cosas, y en la práctica muchos contratos tienen depósito y fiador u obligado solidario. Las diferencias entre cada garantía están en póliza jurídica vs aval vs fianza.
¿Cuándo debe devolverse el depósito?
El Código Civil no tiene un artículo propio para la devolución del depósito. La regla aplicable es el art. 2422: «Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido». El artículo no menciona la palabra «depósito»; que el depósito en garantía sea ese «saldo» es nuestra lectura, y es la que tiene más sentido con el texto.
- No hay un plazo en días. La ley dice «inmediatamente». Muchos contratos dan un plazo corto, por ejemplo para esperar los últimos recibos de luz, agua o gas. El art. 2422 no está en el capítulo de vivienda, así que el art. 2448 no lo hace irrenunciable; aun así, un plazo largo o indefinido es fácil de impugnar. Esto es interpretación.
- Si hay algo que reclamar, el camino legal es el depósito judicial, no quedarse con el dinero. El arrendador consigna el saldo ante el juez y ahí se discute a quién le corresponde (arts. 2097 a 2102 sobre ofrecimiento y consignación, y arts. 391 a 400 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares).
- Intereses. No encontramos en el código una regla que obligue a pagar intereses por el tiempo que el depósito estuvo en manos del arrendador. Si se devuelve tarde, el inquilino podría reclamar el interés legal del 9 % anual (art. 2395), que es lo que el código reconoce, salvo pacto en contrario, como daño por no pagar a tiempo una cantidad de dinero (art. 2117). Esto es interpretación, sujeta a lo que resuelva el juez.
¿Qué se puede descontar del depósito y qué no?
| Concepto | ¿Se puede cobrar al inquilino? | Fundamento |
|---|---|---|
| Rentas no pagadas hasta el día de la entrega | Sí | Arts. 2425 fr. I y 2429 |
| Daños por culpa o negligencia del inquilino, su familia o sus subarrendatarios | Sí | Art. 2425 fr. II |
| Deterioros pequeños propios de quien habita la casa que no reparó | Sí; esas reparaciones le tocan al inquilino | Art. 2444 |
| Obras o cambios hechos sin permiso del arrendador | Sí: debe dejar el inmueble como lo recibió y responde de los daños | Art. 2441 |
| Servicios y cuotas que el contrato pone a cargo del inquilino | Sí, si el contrato lo dice | El contrato (art. 2448 F fr. VIII) |
| Desgaste por el tiempo o daños por causa inevitable | No | Art. 2442 |
| Vicios o defectos del inmueble y reparaciones necesarias para usarlo | No; corresponden al arrendador | Arts. 2412 fr. II y 2421 |
| Pintura o limpieza general al salir | Solo si el contrato lo pacta y no se trata de desgaste por el tiempo | Interpretación (arts. 2442 y 2444) |
La clave está en el art. 2442: si el inquilino recibió el inmueble «con expresa descripción de las partes de que se compone», debe devolverlo «tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». El código no da ejemplos. Como orientación, y como interpretación nuestra: una pintura deslavada por los años o un piso gastado por el uso son desgaste; un vidrio roto, una puerta golpeada o una mancha de quemadura no lo son.
Si no hubo descripción, la ley presume que el inquilino recibió el inmueble en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 2443). Por eso el contrato de vivienda debe describir el inmueble, sus instalaciones y accesorios, «así como el estado que guardan» (art. 2448 F fr. III). Un inventario con fotos al inicio protege a las dos partes.
¿Puede el arrendador descontar por su cuenta?
Depende de qué descuente. Esto es interpretación a partir de las reglas de compensación del código:
- Rentas vencidas: son una cantidad de dinero cierta. La compensación opera entre deudas de dinero «igualmente líquidas y exigibles» (arts. 2187 y 2188), así que aplicar el depósito a rentas no pagadas tiene base.
- Daños o reparaciones: su monto suele estar en discusión. Una deuda es líquida si su cuantía está determinada o puede determinarse en nueve días (art. 2189); las que no lo son «sólo podrán compensarse por consentimiento expreso de los interesados» (art. 2188). Si el inquilino no está de acuerdo con el cobro, lo que la ley prevé es el depósito judicial del art. 2422.
En la práctica, la forma de evitar el juicio es que el contrato diga cómo se calculan los descuentos y que, al entregar, las dos partes firmen un acta con los daños y los montos.
¿Se puede usar el depósito como último mes de renta?
No, salvo que las dos partes lo acuerden por escrito. El inquilino debe pagar la renta en la forma y tiempo convenidos (art. 2425 fr. I) y hasta el día en que entrega el inmueble (art. 2429). El depósito garantiza también el estado en que se devuelve el inmueble, y eso solo puede revisarse cuando el inquilino sale. Dejar de pagar el último mes «a cuenta del depósito» deja al arrendador sin garantía para los daños y al inquilino expuesto a una demanda por falta de pago.
Cómo evitar pleitos por el depósito
- Pon en el contrato el monto, para qué responde y cómo se devuelve: plazo, forma de pago y qué documentos se revisan. Te explicamos cómo redactarlo en cláusulas clave del contrato de arrendamiento; nuestro formato de contrato de casa habitación trae una cláusula de depósito con plazo de devolución y un anexo de inventario.
- Entrega y recibe un comprobante del depósito. Una transferencia o un recibo firmado evitan discutir después si se pagó y cuánto.
- Haz un inventario con fotos al entregar el inmueble y anéxalo al contrato (art. 2448 F fr. III).
- Revisa el inmueble con el inquilino el día que sale y firmen un acta de entrega-recepción que diga qué daños hay, si los hay.
- Pide los últimos recibos de servicios o el comprobante de que están pagados antes de cerrar cuentas.
- Si descuentas algo, entrégalo por escrito: cada concepto, su monto y el comprobante del gasto. Devuelve el resto por transferencia.
Si no devuelven el depósito o si el inquilino deja adeudos
- Primero, por escrito. Un mensaje o una carta que pida la devolución, o la liquidación con comprobantes, sirve después como prueba.
- Mediación. El Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial de la CDMX atiende conflictos de arrendamiento. Un convenio firmado ahí tiene fuerza de cosa juzgada; te explicamos cómo funciona en contrato de justicia alternativa.
- Juicio. Las controversias de arrendamiento de inmuebles se tramitan en el juicio especial de arrendamiento del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (arts. 520 y siguientes), ante el juez del lugar donde está el inmueble (art. 89 fr. III). Para montos pequeños conviene pesar el costo del juicio frente a lo que se reclama.
- Si el que reclama es el arrendador y los daños o adeudos superan el depósito, puede demandar la diferencia al inquilino y, si lo hay, a su fiador u obligado solidario dentro de lo que este garantizó.
El depósito cuando el contrato vence y el inquilino sigue
Si el plazo termina y el inquilino se queda sin oposición, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado (art. 2487). Ese mismo artículo dice que las obligaciones de un tercero que garantizó el contrato «cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario». El depósito no es de un tercero: es dinero del propio inquilino. En nuestra interpretación, sigue garantizando el contrato mientras continúe y se devuelve cuando por fin termine. Lo explicamos en tácita reconducción.
Si en la renovación se sube la renta, el tope de un mes se mide contra la nueva renta mensual, que a su vez no puede subir más que la inflación del año anterior (art. 2448 D): aumento de renta 2026. Que el arrendador pueda pedir que se complete el depósito depende de lo que diga el contrato.
El depósito no sustituye a las demás garantías
Un mes de renta alcanza para reparar daños menores o cubrir un recibo pendiente. No alcanza para varios meses de impago ni para un juicio de desocupación, que puede durar meses. Por eso muchos arrendadores combinan el depósito con un obligado solidario, una fianza de una afianzadora autorizada o una póliza jurídica. La póliza no es una fianza ni paga la renta en lugar del inquilino: investiga al prospecto antes de firmar, prepara el contrato y se encarga de la cobranza y, en Blindaje 360°, del juicio.
Fundamento legal y fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal: arts. 1, 2097 a 2102 (ofrecimiento y consignación), 2117, 2187 a 2189 (compensación), 2395 (interés legal), 2412 fr. II, 2421, 2422, 2425, 2429, 2441 a 2444, 2448, 2448 D, 2448 E (tope del depósito), 2448 F fr. III, V, VIII y IX (contenido del contrato) y 2487.
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares: arts. 89 fr. III (juez competente), 391 a 400 (ofrecimiento de pago y consignación) y 520 y siguientes (juicio especial de arrendamiento inmobiliario).
- Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial de la CDMX: servicio de mediación en conflictos de arrendamiento.
Información revisada el 17 de octubre de 2026 contra el texto del Código Civil para el Distrito Federal publicado por el Congreso de la Ciudad de México (última reforma en la Gaceta Oficial del 2 de septiembre de 2026). Las reglas de rentas de la Ciudad de México pueden cambiar: hay iniciativas en trámite en el Congreso local. Los puntos marcados como interpretación son nuestra lectura de la ley, no un criterio de los tribunales. Esta nota es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado para tu caso.
Siguiente paso: Si vas a rentar tu inmueble, la Póliza Esencial incluye la investigación del prospecto y el contrato redactado por abogados, con firma electrónica. Revisa también las preguntas frecuentes.
