En 2026, la renta de una vivienda en la Ciudad de México puede subir como máximo 3.69 %, que fue la inflación anual de 2025. Lo fija el artículo 2448 D del Código Civil local: el aumento «nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior», solo puede aplicarse una vez al año y se calcula sobre la renta mensual pactada. Una renta de $15,000 puede pasar, como máximo, a $15,553.50. El tope no aplica a locales comerciales, oficinas ni a inmuebles en el Estado de México.
Cómo calcular el aumento máximo
Multiplica la renta mensual vigente por 1.0369. El resultado es la renta máxima que puedes cobrar durante los siguientes doce meses.
| Renta mensual actual | Aumento máximo (3.69 %) | Renta máxima en 2026 |
|---|---|---|
| $8,000 | $295.20 | $8,295.20 |
| $10,000 | $369.00 | $10,369.00 |
| $12,000 | $442.80 | $12,442.80 |
| $15,000 | $553.50 | $15,553.50 |
| $20,000 | $738.00 | $20,738.00 |
| $30,000 | $1,107.00 | $31,107.00 |
El tope es un máximo: el contrato puede pactar un aumento menor o ninguno. Además, la renta de vivienda debe estipularse en moneda nacional y «solo podrá ser aumentada anualmente»: no caben dos aumentos en el mismo año aunque cada uno sea pequeño.
De dónde sale el 3.69 %
Es la inflación anual de diciembre de 2025 contra diciembre de 2024, medida con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). La publicó el INEGI el 8 de enero de 2026 en su boletín 6/26 del INEGI sobre el INPC de diciembre de 2025, y es el índice que el Banco de México usa y difunde. El código habla de la inflación «del año anterior» sin precisar el periodo; la lectura usual es diciembre contra diciembre. Para aumentos en 2027 se usará la inflación de 2026, que se conocerá en enero de 2027.
A qué rentas aplica el tope
| Supuesto | ¿Aplica el tope? | Por qué |
|---|---|---|
| Casa o departamento en la CDMX | Sí | El art. 2448 D está en el capítulo de fincas urbanas destinadas a la habitación |
| Local comercial, oficina o bodega | No | El aumento se rige por lo que diga el contrato |
| Cuota de mantenimiento | No, si se cobra aparte | La norma habla de la renta; si el mantenimiento va incluido en la renta pactada, forma parte de ella |
| Inmueble en el Estado de México u otro estado | No | El Código Civil del Distrito Federal solo rige en la Ciudad de México (art. 1) |
| Contrato firmado antes del 29 de agosto de 2024 | Zona gris | Ver la sección siguiente |
Las reglas del capítulo de vivienda son de orden público: cualquier cláusula en contrario «se tendrá por no puesta» (art. 2448). Que el inquilino haya firmado un aumento mayor no lo hace válido.
¿Y los contratos firmados antes de agosto de 2024?
El tope ligado a la inflación entró en vigor el 29 de agosto de 2024, con la reforma publicada en la Gaceta Oficial el día anterior. El decreto no dice qué pasa con los aumentos de contratos que ya estaban en curso. Por un lado, las leyes no se aplican hacia atrás en perjuicio de nadie (art. 5 del Código Civil y art. 14 de la Constitución); por otro, las normas del capítulo de vivienda son de orden público.
No hay una respuesta firme. La postura más prudente para el arrendador es aplicar el tope a todo aumento que haga después del 29 de agosto de 2024, aunque el contrato sea anterior. Y si renuevas o firmas un contrato nuevo, ya no hay duda: aplica el tope.
Qué pasa si el arrendador sube más del tope
- La parte del aumento que excede el tope no obliga al inquilino. La cláusula se tiene por no puesta (art. 2448) y los actos contra leyes de interés público son nulos (art. 8).
- El inquilino debe seguir pagando la renta con el aumento legal. Dejar de pagar lo expone a una demanda de rescisión por falta de pago.
- Si el arrendador no acepta ese pago, el inquilino puede consignar la renta, es decir, depositarla ante un juez o un fedatario para liberarse de la obligación (art. 2098 del Código Civil y arts. 391 a 400 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares).
- Lo que pagó de más podría reclamarse como pago de lo indebido o enriquecimiento sin causa (arts. 1882 y 1883), según el caso.
- En un juicio de desalojo por falta de pago, el inquilino puede defenderse diciendo que la diferencia no era exigible. Una demanda basada en un aumento ilegal es una demanda débil.
Hoy el Código Civil no prevé una multa para el arrendador que sube de más: el riesgo es civil. Eso podría cambiar, como explicamos abajo.
Lo que todavía no es ley
El 14 de octubre de 2026, la Jefa de Gobierno entregó al Congreso de la Ciudad de México la iniciativa de Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles. Según lo publicado en medios, propone multas en UMA para quien cobre aumentos por encima de la inflación y una defensoría para inquilinos. También sigue en comisiones una reforma a la Constitución local en materia de rentas, presentada en abril de 2026.
Al 17 de octubre de 2026 ninguna de las dos está aprobada ni publicada en la Gaceta Oficial, así que no obligan todavía. Si se aprueban, actualizaremos esta nota.
Cómo aplicar el aumento sin problemas (para arrendadores)
- Pacta la fórmula en el contrato: fecha del aumento y referencia a la inflación anual, sin exceder el tope del art. 2448 D. Más en cláusulas clave del contrato.
- Avisa por escrito con anticipación la nueva renta y el cálculo. No es un requisito del código, pero evita discusiones.
- Emite el recibo o la factura con el nuevo monto a partir del mes que corresponda.
- Revisa el registro de tu contrato. El incremento pactado es uno de los datos que se registran en la plataforma de la Ciudad: te lo explicamos en la guía del Registro Digital de Contratos.
- Si el contrato ya venció y el inquilino sigue, revisa si hay tácita reconducción: cambia las reglas del plazo y de la garantía.
Fundamento legal y fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal: arts. 1, 5, 8, 1882, 1883, 2098, 2102, 2448 y 2448 D (reforma publicada en la Gaceta Oficial de la CDMX el 28 de agosto de 2024).
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares: arts. 391 a 400 (ofrecimiento de pago y consignación) y 520 (juicio especial de arrendamiento).
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: art. 14.
- INEGI, boletín 6/26 del INEGI sobre el INPC de diciembre de 2025 (8 de enero de 2026): inflación anual de 3.69 % en diciembre de 2025.
- Iniciativas en trámite: Noticias C21 del Gobierno de la CDMX sobre la iniciativa de Ley de Rentas Justas y Congreso de la CDMX sobre la reforma constitucional en materia de rentas.
Información revisada el 17 de octubre de 2026 contra los textos legales vigentes y los portales oficiales citados. Los portales cambian sus pantallas y las reglas de rentas de la Ciudad de México pueden cambiar: hay iniciativas en trámite en el Congreso local. Esta nota es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado para tu caso.
Siguiente paso: Si vas a renovar o firmar un contrato, la Póliza Esencial incluye la investigación del prospecto y el contrato redactado por abogados, con firma electrónica. Revisa también las preguntas frecuentes.
