Sin contrato escrito también se puede recuperar el inmueble, pero por la vía legal y probando qué relación existía. Si el ocupante paga o pagaba renta, hay un arrendamiento verbal: se termina con aviso o por incumplimiento y, si no sale, se demanda en el juicio especial de arrendamiento. Si nunca hubo renta, como un préstamo a un familiar o una ocupación sin permiso, la vía es otra. En ningún caso puedes sacarlo por tu cuenta.
Paso 1 · Identifica qué relación tienes con el ocupante
| Situación | Qué es legalmente | Vía para recuperar el inmueble |
|---|---|---|
| Paga o pagaba renta, aunque no haya papel | Arrendamiento verbal | Aviso de terminación o rescisión por incumplimiento y, si no sale, juicio especial de arrendamiento (arts. 520 a 529 del Código Nacional) |
| Lo prestaste sin cobrar (familiar, amigo) | Comodato | Si no se fijó plazo, puedes exigir la devolución cuando quieras (art. 2511); si no la devuelve, demanda |
| Entró sin tu permiso | Ocupación sin derecho | Acción reivindicatoria o interdicto para recuperar la posesión, y denuncia por despojo si entró con violencia, engaño o a escondidas |
Esta nota se enfoca en el primer caso, el más común: el inquilino «de palabra».
Paso 2 · Sí hay contrato, aunque no esté escrito
El Código Civil exige que el arrendamiento conste por escrito, pero la falta de esa formalidad «se imputará al arrendador» (arts. 2406 y 2448 F). Es decir: el contrato existe, y la omisión pesa sobre ti. El propio código habla del contrato «sea verbal o escrito» (art. 2410), y el Código Nacional solo pide exhibir el contrato con la demanda «en caso de haberse celebrado por escrito» (art. 521). Lo que cambia es que tendrás que probar la relación.
Paso 3 · Reúne las pruebas
- Transferencias o depósitos periódicos de la renta y los recibos que hayas entregado.
- Mensajes de WhatsApp o correos donde se hable de la renta, el depósito, las fechas de pago o la entrega del inmueble.
- Testigos: vecinos, el administrador del edificio, quien presentó a las partes.
- Tu escritura o boleta predial para acreditar que puedes arrendar.
- Recibos de servicios, si estaban a nombre del ocupante o te los reembolsaba.
Cuidado con los recibos: en vivienda, si no entregaste recibos por más de tres meses, la ley presume que la renta se pagó, salvo que hayas hecho el requerimiento en tiempo y forma (art. 2448 E). Si hay adeudos, requiérelos por escrito cuanto antes.
Paso 4 · Decide: formalizar o terminar
- Si quieres que se quede: cualquiera de las partes puede exigir que se dé al contrato la forma legal cuando la voluntad de celebrarlo es clara (art. 1833). Firmen un contrato escrito; puedes partir de nuestro formato de contrato de casa habitación.
- Si quieres que se vaya: un arrendamiento verbal sin plazo pactado se trata como de tiempo indeterminado. Se termina con aviso por escrito, fehaciente y con 30 días hábiles de anticipación (art. 2478). Ten en cuenta que en vivienda la duración mínima es de un año forzoso (art. 2448 C): si el ocupante lleva menos tiempo y está al corriente, consulta antes de dar el aviso. Si hay rentas sin pagar u otro incumplimiento, procede la rescisión (art. 2489). Usa el modelo de carta de aviso.
Paso 5 · Intenta un acuerdo con fecha de entrega
El Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial de la CDMX atiende conflictos de contratos de arrendamiento celebrados por escrito o de forma verbal, incluida la desocupación. Un convenio registrado con fecha de entrega se ejecuta ante un juez si se incumple. Lo explicamos en justicia alternativa en arrendamiento.
Paso 6 · Demanda ante el juez
Si no hay acuerdo, la demanda se presenta ante el juez del lugar donde está el inmueble (art. 89, fr. III, del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares). En la CDMX, las demandas de arrendamiento presentadas desde el 1 de diciembre de 2024 se tramitan en el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral. Con la sentencia, la entrega forzosa la realiza un actuario.
Lo que no debes hacer
No cambies la cerradura, no cortes el agua ni la luz y no saques sus pertenencias. El Código Penal para el Distrito Federal castiga con seis a once años de prisión al que, de propia autoridad, ocupe un inmueble de su propiedad que está en posesión de otra persona (art. 237, fr. II). Además, el ocupante desalojado así puede pedir al juez que le devuelva la posesión mediante un interdicto, incluso contra el propietario que le había transferido el uso (art. 30 del Código Nacional). Te expondrías a perder el juicio que tenías ganado.
Para la próxima vez
Todo esto se evita con tres pasos al rentar: investigar al inquilino, firmar un contrato escrito con inventario y registrarlo, y contar con respaldo legal desde el primer día, como una póliza jurídica de arrendamiento.
Fundamento legal y fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal: arts. 1833, 2406, 2410, 2448 E, 2448 F, 2478, 2489, 2497 y 2511.
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares: arts. 15 (acción reivindicatoria), 28 a 30 (interdicto de recuperar la posesión), 89 fr. III, 520 a 529 y 1017.
- Código Penal para el Distrito Federal: arts. 237 y 238 (despojo).
- Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial de la CDMX: mediación en arrendamiento escrito o verbal.
Información revisada el 17 de octubre de 2026 contra los textos legales vigentes. Las reglas de rentas de la Ciudad de México pueden cambiar: hay iniciativas en trámite en el Congreso local. Esta nota es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado para tu caso.
Siguiente paso: Para que no vuelva a pasar, la Póliza Esencial incluye la investigación, el contrato por escrito y la cobranza extrajudicial.
