Una carta de aviso de desalojo, o más exactamente aviso de terminación o de desocupación, es el escrito con el que el arrendador comunica al inquilino que el arrendamiento termina y le pide entregar el inmueble. Por sí sola no obliga a nadie a salir. Es válida para terminar un contrato por tiempo indeterminado si se entrega por escrito, de forma fehaciente y con 30 días hábiles de anticipación (art. 2478 del Código Civil), y sirve como prueba si después hay juicio. El desalojo forzoso solo lo puede ordenar un juez.
Para qué sirve la carta, según tu caso
| Situación | Qué logra el aviso | Fundamento |
|---|---|---|
| Contrato por tiempo indeterminado (o que quedó así por tácita reconducción) | Termina el contrato al cumplirse el plazo de aviso | Art. 2478 |
| Contrato con plazo que está por vencer | Deja constancia de que no aceptas que continúe y evita la reconducción | Arts. 2484 y 2487 |
| Incumplimiento (rentas, daños, subarriendo sin permiso) | Documenta la falta y el requerimiento; si no hay acuerdo, la rescisión la declara un juez | Art. 2489 |
Dos matices importantes en vivienda: durante el primer año el plazo es forzoso para ambas partes, y el inquilino al corriente puede pedir una prórroga de hasta un año más, salvo convenio en contrario (art. 2448 C). Si tu contrato está en ese supuesto, revisa la cláusula antes de enviar el aviso. Lo explicamos en tácita reconducción.
Requisitos para que el aviso tenga validez
- Por escrito. Un mensaje de voz o una llamada no cumplen la ley.
- De manera fehaciente. Que se pueda probar que el inquilino lo recibió y cuándo. Las vías más sólidas son la notificación por notario o corredor público, o una diligencia ante el juez por jurisdicción voluntaria (arts. 424 a 426 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares). Como mínimo, entrégalo en mano con acuse firmado y fechado.
- Con la anticipación legal. 30 días hábiles para predios urbanos; un año para locales de comercio o industria (art. 2478). Cuenta los días hábiles, no los naturales.
- Claro y completo. Partes, inmueble, contrato al que se refiere, fundamento, fecha de terminación, fecha y forma de entrega, y estado de cuenta.
Modelo de carta de aviso de desocupación
Ajusta los datos entre corchetes y elimina las opciones que no apliquen.
[Ciudad de México], a [día] de [mes] de [año]
[Nombre completo del arrendatario]
[Domicilio del inmueble arrendado]
Presente
Me refiero al contrato de arrendamiento celebrado el [fecha del contrato] respecto del inmueble ubicado en [dirección completa], en el que tengo el carácter de arrendador[a] y usted el de arrendatario[a].
Por medio de este escrito le aviso que el arrendamiento terminará el [fecha de terminación], con fundamento en el artículo [2478 del Código Civil para el Distrito Federal, si el contrato es por tiempo indeterminado / la cláusula [número] del contrato y el artículo 2484, si el plazo vence en esa fecha]. Este aviso se entrega con al menos treinta días hábiles de anticipación.
Le solicito entregar el inmueble desocupado, con las llaves y en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso normal, el [fecha de entrega] a las [hora]. Ese día levantaremos un acta de entrega y revisaremos el inventario anexo al contrato y los últimos recibos de servicios. El depósito en garantía se liquidará conforme a lo pactado.
A la fecha, su estado de cuenta es: [al corriente / adeudo de $[monto] por [periodos]].
Para cualquier aclaración puede comunicarse al [teléfono] o a [correo].
Atentamente,
[Nombre y firma del arrendador o de su representante]
Recibí original: [nombre, firma y fecha de quien recibe]
Lo que la carta no puede hacer (y lo que nunca debes hacer)
- No autoriza a sacar al inquilino. Nadie puede «hacerse justicia por sí misma» (art. 17 de la Constitución). La entrega forzosa la practica un actuario con orden judicial (art. 1017 del Código Nacional).
- Cambiar la cerradura, cortar servicios o retirar pertenencias puede ser delito. El Código Penal para el Distrito Federal sanciona con seis a once años de prisión al que, de propia autoridad, ocupe un inmueble de su propiedad que esté en posesión de otra persona o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante (art. 237, fr. II, reformado en noviembre de 2025). El Poder Judicial de la CDMX lo ha recordado expresamente: hacerlo, «incluso si el inquilino debe rentas, constituye el delito de despojo».
- No debe parecer un documento judicial. Sin sellos ni lenguaje que simule una orden de un juez. El mismo comunicado 22/2026 del Poder Judicial de la CDMX advierte que los avisos de desocupación que no provienen de un actuario pueden ser intentos de extorsión.
Mientras corre el plazo del aviso
- El inquilino sigue obligado a pagar la renta hasta el día en que entrega el inmueble (art. 2429).
- En predios urbanos, debe permitir que se muestre el interior a quienes quieran rentarlo o comprarlo (art. 2479). Acuerden días y horarios por escrito.
- Prepara la entrega: inventario, lecturas de servicios, fotos y el cálculo del depósito.
Si el inquilino no entrega
Tienes dos caminos legales. Uno es intentar un acuerdo con fecha de entrega ante un mediador certificado, que se puede registrar y ejecutar ante un juez si se incumple (ver justicia alternativa en arrendamiento). El otro es demandar: en la CDMX, las demandas presentadas desde el 1 de diciembre de 2024 van al juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral (arts. 520 a 529 del Código Nacional). Tu carta y su acuse serán parte de las pruebas.
Fundamento legal y fuentes
- Código Civil para el Distrito Federal: arts. 2429, 2448 C, 2478, 2479, 2484, 2487 y 2489.
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares: arts. 424 a 426 (jurisdicción voluntaria), 520 a 529 y 1017.
- Código Penal para el Distrito Federal: art. 237 (despojo), reformado el 21-nov-2025.
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: arts. 14 y 17.
- comunicado 22/2026 del Poder Judicial de la CDMX sobre desalojos y despojo.
Información revisada el 17 de octubre de 2026 contra los textos legales vigentes. Las reglas de rentas de la Ciudad de México pueden cambiar: hay iniciativas en trámite en el Congreso local. Esta nota es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado para tu caso.
Siguiente paso: Si el conflicto llega a juicio, el plan Blindaje 360° incluye la recuperación judicial del inmueble con los costos cubiertos.
